상생임대인 제도: 5% 이내 인상과 양도세 비과세의 실제 적용 포인트

아래를 읽어보시면 상생임대인 제도의 적용 조건과 5% 이내 인상의 구체적 기준, 양도세 비과세 혜택의 실무 해석을 확인할 수 있습니다.

상생임대인 제도 유형과 적용 요건

제도 정의의 기본은 신규·갱신 계약에서 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인이 상생임대인으로 인정된다는 점입니다. 이때 임대료 인상은 유지나 인하를 포함합니다.
제외 규정도 명확합니다. 주택 매수 후 신규로 체결한 임대차 계약이나 매수 시 승계받은 임대차 계약은 상생임대인 판단에서 제외됩니다.
판단의 핵심은 직전계약과 현재 계약의 임대인이 같은지 여부입니다. 동일 임대인일 때만 상생임대인 자격이 성립하며, 두 계약이 같은 임대인이더라도 특정 기간(예: 두 계약 사이의 시점)이 맞아야 혜택이 적용될 수 있습니다.
실무적으로 “직전계약 존재 및 1년 6개월 이상 유지”라는 조건이 지속적으로 거론됩니다. 이 기간은 임대차의 안정성을 확인하기 위한 기준으로 활용됩니다.

직전계약의 존재와 5% 이내 인상 여부가 우선 checked 포인트가 됩니다.
달라진 임대인 여부는 혜택 여부를 결정하는 결정적 요인으로 작용합니다.
임차인과의 관계 변화(임차인 교체)가 상생임대인 여부에 직접 영향을 주지 않는 사례가 있으나, 임대인 변경이 있을 경우 혜택 대상에서 벗어나게 됩니다.

직전계약과 현재계약의 임대인이 같지 않으면 설령 임상 5% 이내 인상도 상생임대인으로 인정되지 않습니다. 이 점이 많은 혼란의 원인 중 하나입니다.
임차인(세입자)이 바뀌어도 규칙의 판단은 임대인 쪽에 집중되므로, 임대인 동일 여부가 핵심 판단 포인트로 남습니다.
신축 주택의 입주 시점에 체결되는 첫 계약은 비교 가능한 직전계약이 없으므로 상생임대인으로 보기가 어렵습니다. 이후 2년 내에 신규 계약 또는 갱신에서 5% 규칙을 충족하면 혜택 가능성이 생깁니다.

임대인 동일 여부를 판단하는 가장 쉬운 방법은 직전계약과 당해계약의 임대인이 동일한지 확인하는 것입니다. 이 임대인이 같으면 상생임대인 자격의 충족 여부가 크게 단축됩니다.
계약 기간의 요건도 중요합니다. 해당 계약은 2021년 12월 20일과 2024년 12월 31일 사이에 체결된 것이어야 한다는 점이 기준으로 제시되곤 합니다.
임대인이 다르다고 판단되면, 같은 조건의 5% 인상이라도 상생임대인 자격은 획득하기 어렵습니다. 임차인 변경은 이 판단에 영향을 주지 않는 점이 명시되어 있습니다.

전세를 끼고 매수한 경우의 시나리오
A씨가 2021년 10월 전세를 바탕으로 주택을 매입한 경우를 가정합니다. 기존 임차인과의 전세계약이 만료되는 시점에 새로운 계약을 체결하고, 이전 계약 대비 보증금이 5% 이내로 인상되더라도 임대인이 다르면 상생임대인으로 보기 어렵습니다.
반대로 같은 임대인이 남아 2024년 10월에 5% 이내로 올린 새로운 전세계약을 체결했다면 상생임대인 자격을 얻을 가능성이 있습니다.
이 경우 임차인 교체 여부는 상생임대인 판단에 직접 작용하지 않는다고 보지만, 임대인 동일 여부가 여전히 결정적 변수로 작용합니다.
신규계약 vs 기존계약 구분의 중요성
신규계약에서의 5% 이내 인상 여부와 직전계약의 임대인 관계를 같이 고려해야 하며, 신규 체결 시점이 정책 적용 기한(예: 2년 연장 상황)과 맞물려 해석됩니다.
특정 기간의 계약 체결은 법령의 적용 시점과 맞물려 혜택 여부를 좌우하므로, 계약 시점과 계약당사자의 관계를 주의 깊게 확인하는 것이 좋습니다.

갭투자 우려를 줄이려는 의도에서 혜택의 범위를 제한했다는 점이 강조됩니다. 전세를 끼고 주택을 취득하는 경우에도 상생임대인 혜택의 남용 가능성을 차단하기 위한 조치가 필요하다고 보도되었습니다.
정부 관계자는 전세를 이용한 취득은 갭투자에 해당할 수 있으며 이 경우에도 혜택 부여를 막기 위한 제도적 제한이 존재한다고 설명했습니다.
신축 아파트의 입주 시점에 전세를 들인 경우와 같은 상황은 상생임대인 여부 판단이 특히 까다롭습니다. 입주 직후의 최초 계약은 일반적으로 상생임대인 요건에 맞지 않으나, 이후 2년 간의 갱신 또는 신규 계약에서 5% 룰을 충족하면 혜택 가능성이 생깁니다.

구분	현행	개선
상생임대인 정의	신규/갱신 시 5% 이내 인상	동일
인정 요건	임대개시 시점 1세대 1주택자 + 9억원 이하 주택	임대개시 시점 다주택자도 혜택 적용 가능(향후 1주택 전환 계획 시)
비과세 조건	2년 거주 요건 중 1년 인정	2년 거주 요건 면제 가능(적용 기한 연장: 2024년 12월 31일)

현행과 개선안의 차이는 주로 다주택자의 전환 계획 수립 여부와 거주 요건의 해석에 있습니다. 실제 적용 시점의 법령 공포와 기한에 따라 혜택의 범위가 달라질 수 있어, 계약 체결 전 최신 공지나 전문가 상담을 권장합니다.